12月22日至23日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。与往年不同，本次会议或将成为中国房地产行业的一件大事
12月22日至23日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。与往年不同的是，这次会议可能成为中国房地产发展史上的一个分水岭。它不再考虑短期救助，而是用两天的深入讨论为行业制定未来五到十年的新路线。用我们普通人的话说，游戏规则可能需要改变。新闻稿清晰概括了2025年轰轰烈烈的“保建”行动。
2025年，这场艰难的战斗肯定不会轻松，但也很重要。它拯救的是千千万万个家庭一生的积蓄和希望，它树立的是社会最基本的信心。会议确认了这一胜利，这是理所当然的。就像一个比喻：一个病人突然发高烧。医生要做的第一件事就是退烧并使用强力药物降低体温的药物。 “保教楼”是退烧药，也是急救药。高烧退后会发生什么？是宣布病人痊愈，还是开始诊断他突然发高烧的原因并治疗基础疾病？
这次会议给出的答案显然是后者。将“城市更新”等任务摆在更加优先的位置，是“退烧”后“夯实基础、发展人才”的标志。政策重心从被动应对市场变化（稳定楼市）的“消防队长”角色，转变为积极创造新发展模式的洞古林“城市规划师”。这意味着，领先的设计师可能会意识到，只关注“房价涨跌”就像烧水一样，无法解决深层次的结构性矛盾。
那么，“根本原因”的方法是什么？会议草案中实际上有上下文。除了都市风情沃尔，再次突出“保障性住房规划建设”、“城中村改造”等“三大工程”，并制定了更加具体的年度目标。这些项目有一个共同特点：都是供给侧改革。以前我们过于关注需求端。限购、限贷、减首付、降息等都会刺激或抑制“买”行为。如今，政策更多地向“供给”侧倾斜——由政府主导提供更加多元化、更加经济适用的住房产品（保障性住房），改善存量住房的生活质量和社区环境（城市更新、城中村改造）。当市场的“供应池”不再只是商品房的一种选择，当人们有更多的方式“住有所居”时，整个房地产市场的逻辑基础就开始松动。钍因此，第一个改变是思想的改变。
这第二次变化与第一次变化紧密相连，可以说是空间载体第一次变化的具体体现。也就是说，中国房地产市场的重心正在从激动人心的“增量开发”时代转向集约化的“存量经营”时代。 “城市更新”先于“楼市稳定”，这是一个非常具有象征意义的信号。它宣告了中国城市发展的主战场正在发生变化。在过去的二十到三十年里，我们的城市像一个大馅饼一样向外扩张。新城区相继涌现。房地产开发商的挖掘机已指向何处，又在哪里？这是财富之地。那个时代的核心是“土地财政”和“开发销售”的快速周转模式。
但现在，情况不同了。在许多城市，特别是大城市，新增可用于建设用地的数量大规模发展已达到极限。与此同时，早期建设的城区面临设施老化、功能滞后、外观不好看等问题，继续盲目扩张会导致边际效益递减，可能加剧“空城”、“鬼城”风险。怎么办 答案是挖掘现有库存，寻找质量、效率和活力。这就是“城市更新”的历史使命。
它不再是简单的“穿衣戴帽”式的外墙粉刷，而是涵盖老社区改造、老工厂改造、老商业区升级、智慧基础设施、填补公共服务设施空白等一系列内容的系统工程。其目的是振兴已建成的城市空间，使其更适合现代人居住、工作和生活。这种变化对于普通人来说意味着什么？
惊讶地喊出 y 的未来价值我们的房子可能不再仅仅取决于它是否在不断扩大的“新区规划”蓝图中，而更多地取决于它所在的现有街区能否通过城市更新获得更好的社区氛围、更好的公共设施、更便捷的交通、更智慧的管理。房子的“辅助价值”，即它带来的公共服务和社区品质，权重会大大增加。这也意味着房地产行业的商业模式面临颠覆。
以往“拿地、建房、卖房、离开”的模式在存量时代日益过时。未来的房地产需要具备长期的运营能力，比如如何参与老旧小区改造后的长期管理，如何运营更新后的商圈或产业园区，如何通过对现有资产的精细化服务实现盈利。这是和无疑是整个行业的一次巨大洗牌。通过讨论这两个关键变化，我们可以更深入地了解这次会议释放的信号。这不仅仅是为明年安排一些任务，而更像是为房地产行业乃至中国下一步的城镇化进程绘制了不同的路线图。
我认为这个路线图的底层逻辑可以用一个词来概括：回归。首先是住宅物业的回归。无论是积极建设保障性住房，还是推动城市更新、改善人居环境，主要目标都是让住房更好地服务于“住”的主要功能，消除过度的金融投机。当“有地方住”的渠道更加多元化和通达时，商品房市场的供求关系将发生深刻变化，国民对炒房“有房有房”的期待也将随之而来。当你购买它时，“oney”将失去它的繁殖地。
二是回归民生本质。住房是经济中最大的问题。过去，房地产作为经济增长的引擎被过度使用，承担了太多不应有的经济功能。如今，政策正在让其回归到基层民生。保障性住房建设是为了保障民生，城市更新是为了改善民生。这些都是实实在在的工程，得到了人民的支持。经济发展的最终目的是为了改善人们的生活，这个逻辑顺序被重新排列。三是回归正常发展。健康的社会，房地产市场不应该永远处于“暴涨-调控-危机-救市”的剧烈波动和紧张循环之中。
提供稳定、可靠、保障性住房产品和服务。 “市场+秒新模式探索的“城市更新”双轨制，以及以存量改善为重点的城市更新，力求构建这样一个波动更小、发展更可持续的“新常态”。当然，告别旧时代并不意味着过程就会一帆风顺，也不意味着房价可以用某种简单直接的方式解读。这是一个复杂、艰巨、漫长的系统工程，过程中肯定会有迭代、轮换甚至阵痛。存量中的挑战周期不少于增量周期。
地方金融转型、传统房企突破、新营收模式探索，都是亟待解答的难题。不过，方向是明确的。未来的楼市或许少了一些暴富的传说，但或许多了一份安居乐业的稳定性t;它可能在概念炒作上少了一些兴奋，但它可能有更多的热度和脑力。它将逐渐从人人津津乐道的“资本盛宴”变成关系千家万户福祉的“民生产业”。如何梳理自己的资产观念和生活方式选择，将是我们下一步需要认真思考的新课题。
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